Investissement en nue propriété

Nue Propriété

INVESTISSEZ DANS L’IMMOBILIER EN NUE PROPRIÉTÉ

La Nue-Propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. La Nue-propriété ou démembrement de propriété permet, sous certaines conditions, de minorer le prix d’achat d’un bien immobilier jusqu’à 40 %. L’intérêt majeur de ce mécanisme est de permettre aux contribuables et investisseurs français de pouvoir se constituer un patrimoine qui plus est de qualité, tout en bénéficiant d’une optimisation fiscale.

Contrairement aux autres dispositifs d’optimisation fiscale en vigueur, celui-ci s’inscrit pleinement dans le Code Civil. Le démembrement répartit la propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Le fonctionnement du démembrement de propriété :

Comme évoqué auparavant, deux acteurs au sein d’un tel mécanisme d’investissement sont alors à différencier : l’usufruitier et le nu-propriétaire. La nue-propriété résulte du démembrement de la pleine propriété durant une période minimale de 15 années. Cette séparation du droit de propriété donne au nu-propriétaire l’autorisation de posséder un bien, sans en avoir la jouissance ni d’en percevoir des revenus.

L’usufruitier quant à lui dispose de l’usage de ce même bien sans pouvoir le vendre.

Alors, quel est l’objectif d’un tel mécanisme ? L’objectif de tout investissement en nue-propriété repose sur une création et/ou une diversification de patrimoine en s’assurant un rendement efficace sans contrainte fiscale ou encore contrainte de gestion. Ce support de placement offre également aux potentiels investisseurs de nombreuses garanties telles que :

Une économie conséquente sur le prix d’acquisition du bien car déduit du prix de l’usufruit ;
L’entière gestion assumée par l’usufruitier durant la durée du démembrement ;
La pleine propriété du bien à l’issue du démembrement sans frais supplémentaires ;
Un bien non imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
Une réduction de l’impôt sur la fortune immobilière lorsque le bien est financé par liquidité.

Quels sont les avantages de la Nue-Propriété ?

Tout d’abord, ce type de produit doit être considéré comme un produit d’épargne, une épargne accessible et adaptée aux contribuables français qui concentrent la majorité de leurs investissements sur la Pierre, valeur sûre et refuge, beaucoup moins volatile que les valeurs mobilières. C’est un produit d’épargne également car aucun revenu complémentaire ne sera généré pendant la durée du démembrement (à minima 15 ans), qui peut s’avérer très opportun pour les expatriés de par la non-gestion qui caractérise ce support d’investissement mais également aux contribuables soumis à l’IFI, dans le sens où la nue-propriété n’entre pas en compte dans l’assiette globale de cet impôt.

En somme, voici une liste non-exhaustive des divers atouts dont le démembrement peut se valoir :

Une création de patrimoine à moindre coût, avec un prix d’achat minoré de 40 %, soit la valeur d’usage du bien foncier. Un pourcentage qui peut varier en fonction de la durée du démembrement, en effet, pour un engagement de 17 ans, le bien est minoré de 44 %, 50 % pour un engagement de 20 ans ;
Une rentabilité rare. En moyenne, les démembrements à terme donnent lieu à une rentabilité qui frôle les 4 % nets par an ;
Une optimisation fiscale très intéressante, dans le sens où la rentabilité mentionnée ci-dessus correspond aux loyers perçus au cours d’un investissement immobilier locatif classique. Or l’ensemble de ces rendements ne souffrent de strictement aucune fiscalité. À noter que les intérêts d’emprunt sont également déductibles.
Une gestion inexistante. En effet, les aléas quotidiens du bien sont supportés par l’usufruitier, y compris la taxe foncière notamment ;
Une revente facilitée étant donné que l’engagement de 15 ans minimum peut être rompu à tout moment sans pour autant entraîner une perte de l’avantage fiscal acquis jusqu’alors. C’est le nouvel acquéreur qui se verra titulaire de la durée restante de l’engagement.

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Il est également important de préciser qu’en fonction du type de financement d’une telle opération, apport intégral ou à crédit, l’impact sur l’IFI ne sera pas le même. Dans les deux cas, l’assiette de l’IFI ne se verra pas impacter. En revanche, si l’apport est intégral de la part de l’investisseur, alors l’assiette globale de son Impôt sur la Fortune Immobilière jouira d’une défiscalisation. Si le financement se fait à crédit, ce même IFI ne subira aucune augmentation malgré un accroissement du patrimoine foncier de l’investisseur. Vous l’aurez compris, réaliser un investissement immobilier en nue-propriété assure la constitution d’un patrimoine foncier créateur de richesse tout en bénéficiant d’une optimisation fiscale importante.

Le démembrement, un formidable outil de transmission :

La Nue-propriété peut en effet s’avérer être un outil très rentable en terme de transmission de patrimoine. Cela s’explique par le fait que les ascendants peuvent donner, et ce de leur vivant, à leurs descendants la nue-propriété d’un bien qu’ils possèdent. De ce fait, le premier avantage non négligeable est que, lors de la donation, seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte et non pas celle de l’usufruit, ce qui vient considérablement réduire la valeur imposable.

Qui plus est, l’usufruit peut être à terme échu viager, c’est à dire lorsque le titulaire du contrat décède. Ci-dessous, vous trouverez un récapitulatif concret des différentes formes de transmission qui existent avec pour objectif final une donation :

Forme de démembrement	Personne visée	Structure	Objectif
Démembrement simple	Les couples avec enfants	Usufruit pour les parents Nue-propriété réservée aux enfants	Sans droits de succession, l’enfant récupère l’intégralité du bien lors du décès des parents
Démembrement croisé	Les couples n’étant pas mariés ni pacsés	L’un des deux parents fait l’acquisition de l’usufruit, l’autre de la nue-propriété	Si l’un des parents décède, l’autre parent récupère l’intégralité du bien
Démembrement croisé via SCI	Les couples qui ne sont pas mariés, ni pacsés et sans enfants	L’un des deux concubins fait l’acquisition de l’usufruit, l’autre de la nue-propriété	Sans aucune fiscalité, le titulaire de la nue-propriété récupère l’usufruit du bien

En résumé :

Notons qu’en vue de se familiariser avec ce procédé très avantageux sur de nombreux aspects fiscaux, il est également possible d’investir en nue-propriété, outre l’immobilier, à travers différents placements variés tels que des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), des contrats d’assurance-vie, ou encore des parts de société.

En somme, il est nécessaire et légitime d’être accompagné lors de telles démarches. L’investissement immobilier locatif est une décision de moyen ou long terme. La démarche de sélection du bien immobilier, ou encore la stratégie patrimoniale en fonction de votre projet d’investissement en correspondance avec vos objectifs patrimoniaux et de transmission sont essentiels. Ce mécanisme du démembrement offre de nombreuses opportunités qu’il est primordial d’analyser.

Armés d’une expérience certaine et d’une connaissance approfondie du marché, les consultants du Cabinet LCP Partners sont à votre entière disposition en vue de réaliser l’investissement immobilier locatif le plus en corrélation avec votre situation et vos objectifs. Alors, n’hésitez pas à nous contacter !

Le présent document ne constitue pas une recommandation d’investissement personnalisée. Conformément à la réglementation, toute souscription devra être précédée d’une évaluation de votre expérience, votre situation et vos objectifs. Il est recommandé avant tout investissement de lire attentivement les prospectus et documents tenus à votre disposition par votre consultant.