Location Meublée

LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE (LMNP)

BÉNÉFICIEZ DU RÉGIME FISCAL AVANTAGEUX DU DISPOSITIF LMNP

Le dispositif Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) jouit d’un franc succès auprès des investisseurs. Cela s’explique, d’une part parce que l’immobilier demeure le placement préféré des contribuables français et d’autre part, ce dispositif peut permettre de répondre à différentes problématiques telles que la diversification de son patrimoine, être considéré comme un support d’investissement efficace et durable, un produit d’épargne ou encore un produit de défiscalisation alliant création de patrimoine.

L’investissement en LMNP répond à ces préoccupations car au sein de ce même dispositif, différentes orientations sont possibles, tant en matière fiscale qu’en matière de secteur d’investissement et d’allocation des actifs.

Le fonctionnement et les atouts du dispositif LMNP :

Investir en LMNP consiste à faire l’acquisition d’un bien immobilier, avec la particularité d’être meublé, une distinction est donc faite entre l’immobilier et le mobilier, y compris d’un point de vue fiscal.

Le principal avantage, et ce qui fait aussi la renommée de ce dispositif, est que l’investisseur ne gère pas son bien. En effet, un bail commercial est conclu avec une société de gestion qui doit gérer de la meilleure des manières qui soit la résidence en question.

Qui plus est, diverses orientations sont envisageables au sein de ce type dispositif fiscal, étant donné que peuvent être concernées les résidences de services, à savoir :

Les résidences étudiantes ;
Les résidences de tourisme ;
Les résidences de tourisme d’affaires ;
Les résidences service séniors ;
Les résidences médicalisées ou EPHAD.

À noter que l’ensemble des secteurs représentés par ces résidences de services sont largement convoités par les potentiels locataires. En effet, chacun de ces services, à son échelle, profite d’une grande demande et d’une forte tension locative.

Ainsi, les résidences étudiantes destinées aux jeunes quittant le foyer familial pour poursuivre leurs études de façon plus autonome, souvent dans une autre région, peuvent souvent profiter d’un loyer modéré et d’un logement récent.

Les résidences de tourisme conçues pour héberger des courts séjours sont très convoitées, la France étant depuis de nombreuses années la destination la plus populaire à l’échelle mondiale.

Il en est de même pour les résidences de tourisme d’affaires, localisées dans des zones bien entendu vouées et adaptées à cette demande spécifique.

Les résidences séniors quant à elle sont adaptées à un vieillissement certain de la population française et à la volonté de certaines personnes âgées de ne pas perdre l’intégralité de leur autonomie quotidienne le tout dans un climat d’accompagnement personnalisé et d’offre de services adaptés.

Concernant les EPHAD, leur construction est soumise à des autorisations de l’Etat. Ainsi, très peu d’ouvertures sont accordées pour contrôler les prestataires de services responsables de nos aînés. La demande étant supérieure à l’offre, les délais d’attentes sont importants.

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Quelle fiscalité ?

Comme mentionné précédemment, plusieurs fiscalités sont envisageables lors d’un investissement en LMNP. Il est donc important d’étudier toutes les possibilités pour choisir l’option optimale en fonction du profil et des motivations de chacun.

Ainsi, trois catégories sont à distinguer, celle du LMNP classique ou amortissable, le régime des Micro-BIC et la loi Censi-Bouvard. Voici un tableau récapitulatif pour rendre ces spécificités plus concrètes :

Régime fiscal	Conditions	Imposition	Particularités	Intérêt
Micro-BIC	Revenus locatifs inférieurs à 32 600 € sur l’année À noter que l’option pour le régime réel est possible mais n’est appliquée que suite à la demande de l’investisseur	Abattement forfaitaire de 50 % appliqué au montant des loyers	Ce choix entraîne l’impossibilité de récupérer la TVA déductible.	Lorsque les charges sont inférieures à 50 % des recettes
Amortissable	Revenus locatifs supérieurs à 32 900 € sur l’année Ce minimum ne s’applique dans le cadre des investissements réalisés dans des résidences de services	Toutes les charges liées à l’investissement sont déductibles des revenus locatifs Les amortissements sont également possibles sur : • Le mobilier, entre 5 et 10 ans • L’immobilier, entre 25 et 40 ans	Si l’achat concerne une résidence de services, la TVA est récupérable	L’ensemble de ces amortissements vient rendre quasi-nulle la balance concernée par les loyers encaissés
Censi-Bouvard (jusqu’au 31 Décembre 2022)	Ne concerne que les investissements réalisés dans des résidences de services	Réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition Hors Taxe, répartie sur 9 ans. Tout surplus peut être répartie sur les 6 années qui suivent l’année concernée Un engagement de conservation d’un bien d’une durée de 20 ans entraîne une récupération de la TVA	Un bail commercial est établi entre l’investisseur et une société de gestion, responsable de la résidence. Société qui se porte garante contre la vacance et la carence locative	Formule clé en main, l’investisseur ne s’occupe pas de son bien

Le dispositif spécifique du Censi Bouvard a pris fin au 31 décembre 2022. Il n’est donc plus possible d’acquérir un bien LMNP, tout en bénéficiant d’une réduction de l’impôt sur le revenu.

Bien entendu, pour tous les biens acquis en LMNP Censi Bouvard avant le 31 décembre 2022, le dispositif continue de s’appliquer, et les investisseurs bénéficieront d’une réduction d’impôt sur 9 ans.

À noter que ce dispositif fiscal est cumulable avec d’autres investissements réalisés selon d’autres dispositifs fiscaux en vigueur, notamment la loi Pinel. Si le choix s’oriente donc vers une résidence de services, il est impératif de garder à l’esprit une sélection rigoureuse de la société de gestion. L’exploitant doit être un acteur reconnu et de référence du marché. Qui plus est, le non-respect des engagements passés avec les sociétés de gestion entraîne la perte de l’avantage fiscal. Enfin, comme évoqué au sein de ce tableau récapitulatif, l’objectif d’un investissement d’une telle nature n’est pas de tabler sur une hausse des loyers, ni sur une plus-value à la revente.

PLUS D’INFORMATIONS

Quels objectifs ?

Vous l’aurez compris, le dispositif LMNP représente donc un support d’investissement avec des multiples atouts. Il constitue une excellente solution patrimoniale dans le sens où, à défaut de procurer un avantage fiscal fiduciaire, il permet de se constituer un patrimoine sans pour autant générer des revenus imposables.

Cet outil peut même s’avérer incontournable sur du long terme et dans une optique de préparation retraite ou encore de transmission de patrimoine. En somme, avec l’évolution récente de la fiscalité relative aux politiques patrimoniales, le dispositif LMNP semble être l’une des solutions idéales en vue de dégager un revenu sécurisé, fort d’un rendement conséquent, voir très conséquent compte tenu de la fiscalité en vigueur, le tout en se constituant un patrimoine de qualité, pérenne, sous fond de sécurité étant concentré sur l’immobilier.

En résumé :

Outre les différentes formes et orientations qu’il est possible d’accorder à un investissement LMNP, cela requiert une collaboration de long terme avec une société de gestion qui sera responsable de la résidence et donc du bien appartenant à l’investisseur. De ce fait, il est devenu indispensable et primordial de s’adresser à des experts en la matière pour sélectionner l’intermédiaire sérieux, de qualité, reconnu et disposant d’un certain historique et d’une réputation en ce qui concerne ce type d’investissements.

Dotés d’une expérience reconnue, les consultants du Cabinet LCP Partners restent à votre disposition pour vous conseiller, vous orienter sur l’investissement le plus adéquat compte tenu de vos objectifs et profils patrimoniaux et fiscaux. N’hésitez pas contacter le Cabinet LCP Partners afin de profiter d’une étude personnalisée et de conseils avisés.

Le présent document ne constitue pas une recommandation d’investissement personnalisée. Conformément à la réglementation, toute souscription devra être précédée d’une évaluation de votre expérience, votre situation et vos objectifs. Il est recommandé avant tout investissement de lire attentivement les prospectus et documents tenus à votre disposition par votre consultant.