DÉFICIT FONCIER

À l’aide d’un investissement locatif, il est possible pour tout investisseur de profiter du système du déficit foncier. L’objectif est d’imputer la somme la plus élevée possible à son revenu global imposable, à hauteur de 10 700 € (le plafond du déficit foncier s’élève à 21 400 € pour la période 2023-2025). Le mécanisme repose sur la balance entre charges liées à un bien immobilier et loyers perçus grâce à ce même bien.

Le fonctionnement du déficit foncier :

Par conséquent, à condition que cette balance mentionnée précédemment soit négative, le principe repose sur la soustraction du déficit aux revenus imposables. Il s’agit là d’un avantage qui est limité à 10 700 € par an. Ce plafond peut être dépassé, et par la suite reporté dans les mêmes conditions sur les 10 années suivants l’année concernée.

Pour autant, il est important de préciser que toutes les charges ne sont pas prises en compte, notamment tout ce qui relève des travaux de construction, reconstruction et agrandissement. Ainsi, uniquement les charges suivantes sont soumises au mécanisme du déficit foncier :

• Frais liés à la rénovation ;
• Frais d’entretien ;
• Frais relatifs aux primes d’assurances ;
• Charges de copropriété non imputables au locataire ;
• L’impôt foncier ;
• Les honoraires de gestion ;
• Les frais de gestion, pour un montant de 20 € par logement par an.

À noter que les intérêts d’emprunts sont une exception et se déduisent des revenus fonciers et non pas de la base imposable. Il est également important de mentionner que l’ensemble de ces charges mentionnées auparavant sont déductibles à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit.

Comment calculer un déficit foncier :

Tout calcul de déficit foncier se doit d’être exact afin d’éviter toute sanction de la part de l’administration fiscale. Il s’agit donc d’un processus qui se décompose en 3 étapes, que sont les suivantes :

• Dans un premier temps, il convient de définir l’assiette propre à chacune des catégories à venir : les revenus immobiliers bruts, les intérêts d’emprunt ainsi que les autres charges ;
• Par la suite, il est nécessaire d’imputer au revenu brut global les charges résultant des intérêts d’emprunt. À noter que si un déficit se dessine, il est déductible des revenus fonciers sur les 10 années suivant l’année en question ;
• Enfin, peuvent être imputés les autres dépenses et charges sur les revenus nets de charges liées aux intérêts d’emprunt. Seulement à ce stade, à condition que le résultat foncier devienne négatif, il est alors déductible du revenu global, en respectant le plafond de 10 700 € annuel. Tout en sachant qu’un surplus éventuel est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

Au-delà de ces différentes étapes concernant la mise en place du déficit foncier, voici un exemple de manière à rendre les choses plus concrètes et explicites. La problématique est la suivante :

Monsieur X dispose de 2 biens. De ce fait, ses revenus bruts s’élèvent à 10 000 €. Ses intérêts d’emprunts quant à eux représentent un montant de 5 000 €. Par conséquent, les revenus nets d’intérêt d’emprunt de Monsieur X sont de 5 000 €, différence des revenus bruts et des intérêts d’emprunt. La différence est positive, ainsi, il n’y a aucune conséquence sur le déficit foncier résultant des intérêts d’emprunt reportables sur les revenus fonciers ultérieurs.

RDV GRATUIT ET SANS ENGAGEMENT

Enfin, et en correspondance avec les étapes évoquées auparavant, il convient maintenant de déduire les autres charges, qui sont dans ce cas précis de 15 000 €. D’où le tableau récapitulatif suivant :

Un déficit de 5 500€ est donc imputable au revenu global imposable du contribuable, d’autant plus qu’il est inférieur au plafond de 10 700 €.

Qui sont les contribuables concernés ?

Chaque contribuable est potentiellement concerné par le déficit foncier à condition d’être propriétaire et de réaliser des projets amenant à des frais éligibles, et déductibles de leur revenu global imposable. En ce qui concerne les biens, et leur nature en termes d’éligibilité, sont concernés les immeubles de toute nature, urbain, rural, neuf ou ancien.

L’impact du prélèvement à la source :

Tout l’intérêt du déficit foncier repose donc sur le fait que le contribuable profitant de ce mécanisme limite au maximum le délai existant entre le paiement initial des travaux au sein de son ou ses logements et la perception du gain fiscal. D’un point de vue comptable, cela n’a aucune incidence En revanche, dans une optique de confort de gestion du logement et des travaux affiliés à ce même logement, suite à la mise en place du prélèvement à la source, la différence est conséquente.

Avant 2018 et l’instauration du prélèvement à la source, le contribuable avait tout intérêt à retarder ses travaux aux derniers mois de l’année civile N, et ce au sein d’un délai le plus réduit possible, pour obtenir son gain fiscal au mois d’août de l’année suivante, l’année N +1. Désormais, la logique est inversée. En effet, l’impôt est désormais payé de manière mensuelle et présente un impact immédiat sur la fiscalité du contribuable. En somme, tout contribuable a désormais tout intérêt à réaliser ses travaux en début d’année civile en pour profiter du nouveau mécanisme d’imposition. Il doit donc renseigner d’emblée à l’administration fiscal une estimation globale de ses revenus et de ses charges déductibles foncières afin de profiter, sans délai aucun, d’acomptes. Le gain fiscal ne sera lui distribué que l’année suivante.

De manière concrète, reprenons l’exemple de Monsieur X. Ce-dernier ne dispose plus que d’un bien et fait partie de la tranche marginale d’imposition à 41 %. Il encaisse 10 000 € de revenus fonciers par an, mais, dans le même temps, estime qu’au cours de cette même année N et au sein de ce même bien immobilier, il aura 10 000 € de charges et/ou travaux déductibles. Son revenu foncier sera donc strictement nul s’il fait ces estimations dès le mois de janvier, dans le même temps, Monsieur X s’évitera donc 485 € d’impôts sur les revenus fonciers tous les mois. Il s’agit d’une somme qu’il aurait certes récupéré en l’année N +1, mais qu’il ne doit plus avancer dans ce cas de figure précis. D’où un certain gain d’un point de vue confort de gestion et confort fiscal pour Monsieur X.

En résumé :

En somme, le déficit foncier représente, non pas un dispositif fiscal, mais davantage un mécanisme qui peut s’avérer très opportun, notamment du fait que cela puisse venir réduire, et ce, de manière très conséquente, une imposition y compris lourde. Autrement dit, ce mécanisme, permet d’allier constitution d’un patrimoine et optimisation fiscale.

À noter enfin que le mécanisme du déficit foncier ne concerne pas uniquement les biens immobiliers dans l’ancien, et peut également, sous certaines conditions, venir s’appliquer sur des biens immobiliers neufs. Fort d’une expérience réelle en problématique foncières, patrimoniales et fiscales, les consultants du Cabinet LCP Partners restent à votre disposition pour échanger à propos de telles interrogations. N’hésitez pas à nous contacter.

Le présent document ne constitue pas une recommandation d’investissement personnalisée. Conformément à la réglementation, toute souscription devra être précédée d’une évaluation de votre expérience, votre situation et vos objectifs. Il est recommandé avant tout investissement de lire attentivement les prospectus et documents tenus à votre disposition par votre consultant.