Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) représentent un moyen attractif d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement un bien. En plus de leurs atouts en termes de rentabilité et de diversification, elles peuvent offrir des avantages fiscaux qui méritent d’être explorés. Nous allons vous présenter les possibilités d’optimiser votre fiscalité grâce aux SCPI, et les différentes stratégies à mettre en place pour réduire vos impôts, tout en générant des revenus réguliers. ????????
Qu’est-ce qu’une SCPI et pourquoi défiscaliser par ce biais ?
Une SCPI est une structure d’investissement collectif qui acquiert et gère un patrimoine immobilier diversifié, par exemple composé de bureaux, commerces, entrepôts, centre de santé…. En devenant associé d’une SCPI, vous percevez des loyers proportionnels à votre investissement, tout en bénéficiant d’une mutualisation des risques. Mais saviez-vous qu’au-delà de cet avantage, certaines SCPI permettent également de réduire votre imposition ? ✅
Pourquoi opter pour une SCPI fiscale ?
Les SCPI fiscales se distinguent par leur capacité à offrir des réductions d’impôt.
Contrairement aux SCPI dites de rendement qui privilégient la performance locative, les SCPI fiscales visent à optimiser la situation fiscale de leurs investisseurs. Elles investissent dans des immeubles éligibles à des dispositifs fiscaux tels que :
- La loi Pinel ???? : Réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant investi, sous condition de location du bien pendant une durée minimale de 6 à 12 ans;
- La loi Malraux ????️ : Déduction allant jusqu’à 30% des travaux de rénovation engagés, idéale pour la restauration de biens classés dans des secteurs protégés;
- Le déficit foncier ???? : Permet de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt…) des revenus fonciers, voire de votre revenu global.
???? Bon à savoir : Les SCPI fiscales sont particulièrement recommandées pour les investisseurs ayant une forte pression fiscale, car elles permettent de combiner avantage fiscal et diversification patrimoniale.
Quels sont les différents dispositifs de défiscalisation via les SCPI ?
Il existe plusieurs dispositifs fiscaux qui s’appliquent aux SCPI. Voici les principaux :
SCPI Pinel ???? : Investir dans une SCPI Pinel revient à placer son capital dans un parc immobilier résidentiel neuf ou rénové, situé en zone éligible. En contrepartie d’un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de détention des parts.
SCPI Malraux ????️ : Ces SCPI investissent dans des biens nécessitant des travaux de rénovation dans des secteurs sauvegardés. L’avantage fiscal porte sur le montant des travaux, à hauteur de 22% ou 30%, selon la zone géographique concernée. Les SCPI Malraux conviennent aux investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille tout en réduisant leurs impôts sur le revenu.
SCPI Déficit foncier ????️ : Les SCPI de déficit foncier permettent de déduire des revenus fonciers, et parfois du revenu global, le montant des travaux réalisés. Cette déduction peut atteindre jusqu’à 10 700€ par an. Ce type de SCPI est conseillé pour les contribuables ayant des revenus fonciers élevés, afin de diminuer leur base imposable.
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Avantages et inconvénients des SCPI fiscales ⚖️
Les SCPI fiscales présentent de nombreux avantages, mais il est important de bien en comprendre les spécificités :
Avantages :
- ???? Réduction d’impôt immédiate : En fonction du type de SCPI, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt immédiate;
- ???? Mutualisation des risques : En investissant dans un parc immobilier diversifié, le risque locatif est dilué.
- ???? Gestion déléguée : Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion professionnelles, permettant à l’investisseur de bénéficier d’un rendement, sans se soucier des problématiques locatives.
Inconvénients :
- ⏳ Liquidité réduite : Les SCPI fiscales impliquent un engagement de détention à moyen/long terme. Les parts ne peuvent pas toujours être revendues rapidement;
- ???? Rendement moins élevé : comparées aux SCPI de rendement, les SCPI fiscales présentent généralement un rendement locatif plus faible, car elles privilégient l’avantage fiscal.
À qui s’adressent les SCPI fiscales ?
Les SCPI fiscales s’adressent principalement aux contribuables fortement imposés, souhaitant optimiser leur fiscalité tout en se constituant un patrimoine immobilier de qualité. Elles conviennent particulièrement :
- Aux foyers souhaitant bénéficier d’une réduction d’impôt tout en diversifiant leur portefeuille;
- Aux investisseurs ayant une capacité de placement à moyen/long terme;
- Aux personnes ne souhaitant pas gérer directement un bien immobilier.
Prenons l’exemple de Mr Dupont, contribuable imposé à 30 %. Il décide d’investir 100 000€ dans une SCPI Pinel avec un engagement de 9 ans. Grâce à cette SCPI, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 18%, soit 18 000€, répartis sur 9 ans, soit 2 000€ de réduction d’impôt par an. ????????
En parallèle, M. Dupont percevra des revenus locatifs proportionnels à son investissement, tout en se constituant un patrimoine immobilier sans les contraintes de gestion.
Nos conseils avant d’investir en SCPI fiscale
- Analyser votre pression fiscale ???? : Les SCPI fiscales sont d’autant plus pertinentes que votre taux marginal d’imposition est élevé. Estimez le gain fiscal potentiel avant de vous engager.
- Étudier le patrimoine de la SCPI ???? : La qualité du patrimoine et la solidité de la société de gestion sont des éléments déterminants pour sécuriser votre investissement.
- Consulter un conseiller en gestion de patrimoine ???? : Avant d’investir, il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel qui pourra vous orienter vers la SCPI la plus adaptée à votre situation.
Les SCPI fiscales sont une solution d’investissement intéressante pour réduire vos impôts, tout en diversifiant votre patrimoine. Que vous optiez pour une SCPI Pinel, Malraux ou Déficit foncier, il est déterminant de bien comprendre les mécanismes et les conditions de chaque dispositif. Il apparait essentiel pas à vous faire accompagner par un expert de la gestion de patrimoine pour déterminer la SCPI qui répondra le mieux à vos objectifs patrimoniaux et fiscaux.
